核心提示  家有一房，不僅可以實(shí)現幸福蝸居，還能抵押出去貸出真金白銀應急或理財。房子抵押多少錢(qián)，不再評估公司“一口清”，可以雙方商量說(shuō)了算；未成年“房二代”只要監護人寫(xiě)保證，也有抵押權；同一棟房子，可以切成幾塊“蛋糕”分別先后抵押；按揭房沒(méi)有房產(chǎn)證不能抵押。昨日，鄭州市出臺新版房地產(chǎn)抵押管理辦法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“辦法”），從2014年1月起，給靠房吃貸者的應急、理財，加上更粗的保險繩。

  現象

      去年一年超18萬(wàn)宗房屋抵押

      記者從鄭州市房管局了解到，房地產(chǎn)抵押貸款已經(jīng)由20年前的“蝦米”業(yè)務(wù)，變成了“鱷魚(yú)”項目，按揭房屋、抵押貸款變現等現象讓房奴有了以房換錢(qián)的資本。數據顯示，2012年全年，鄭州市就有18.54萬(wàn)宗抵押。

      鄭州市房地產(chǎn)抵押辦公室主任張建英說(shuō)，較之1999年出臺的“老版”房地產(chǎn)抵押管理辦法，新辦法根據我國物權法、住建部出臺的房屋登記辦法等加以完善，比之前的版本更詳盡，比如對登記機構、抵押當事人、合同出現糾紛的爭議方式處理規定更加完整。

  解讀

  1.預售房也可抵押了 但是要拿到“房本”

      啥房子可以做抵押？辦法規定，依法取得房屋所有權證的房屋、依法辦理預告登記的預購商品房、符合房地產(chǎn)轉讓法定條件的國有土地上房屋在建工程。

      這是否意味著(zhù)有預告登記的預售房就能申請貸款？且慢，您還得先掏房本本！張建英說(shuō)，從開(kāi)發(fā)商手中買(mǎi)到達到預售條件的房子，可以走按揭，也就是“預售商品房抵押權預告登記”。但是按揭后，沒(méi)有辦下房產(chǎn)證前，不能抵押。而全款付清商品房，也必須在拿到房本后，才能進(jìn)行抵押處置。

  2.同一棟房子可以“切蛋糕”多次抵押

     辦完房產(chǎn)證后，房子可以多次抵押。張建英介紹說(shuō)：“比如你的房子值100萬(wàn)，銀行按照規定可以貸款給你六成，就是可以貸60萬(wàn)。你剛開(kāi)始貸了30萬(wàn)，過(guò)一段時(shí)間可以再抵押貸款，再貸30萬(wàn)元�！�

     不過(guò)，辦法還有規定，房地產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額。

     為了保障債權人的權益，辦法規定，同一房地產(chǎn)設立兩個(gè)以上抵押權的，抵押期間抵押人未經(jīng)抵押權人書(shū)面同意，不得轉讓抵押房地產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權的除外。

  3.未成年“房二代”要抵押 需監護人保證書(shū)

     現在許多家庭給未成年子女提前購置房產(chǎn)，或者將孩子名字追加到房本上，但是在現有規定上對未成年人辦理抵押有限制。對此，新辦法提供了解決途徑：無(wú)民事行為能力、限制民事行為能力人的房地產(chǎn)做抵押時(shí)，需要提交合法有效的監護關(guān)系證明及經(jīng)過(guò)公證的書(shū)面“保證書(shū)”。也就是說(shuō)，抵押人為未成年人的，辦理抵押登記時(shí)，監護人應當提供經(jīng)公證的保護未成年人利益的書(shū)面保證。

  4.房子抵押多少錢(qián) 可以商量來(lái)

     今后，房子能抵押多少錢(qián)，不再只是評估機構說(shuō)了算。昨日出臺的辦法規定，抵押房產(chǎn)的價(jià)值，除了可以評估機構評定，還可以由雙方當事人協(xié)商。

     河南文中律師事務(wù)所主任律師徐永祥則提示，新辦法堵上了評估機構權力尋租的漏洞，避免它們因各種利益作出與房屋實(shí)際價(jià)值不符的評估。不過(guò)，銀行會(huì )不會(huì )吃霸王餐呢？張建英表示，目前房子能抵押多少錢(qián)主要還是看銀行，比如有的銀行給房子總額的七成，有的是八成。新辦法將讓抵押人有更多話(huà)語(yǔ)權。

  5.占有權仍歸抵押人 轉讓須書(shū)面通知    

     抵押過(guò)的房子能否“轉讓”呢？辦法規定，抵押期間，抵押人轉讓被抵押的房產(chǎn)，必須經(jīng)過(guò)抵押權人同意。轉讓以后，抵押人應當將轉讓所得的價(jià)款向抵押權人提前清償債務(wù)或者提存，轉讓的價(jià)款超過(guò)債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

     辦法同時(shí)規定，抵押房產(chǎn)被列入政府征收范圍的，抵押人應當及時(shí)書(shū)面通知抵押權人；抵押雙方可以重新設定抵押物，也可以依法清理債權債務(wù)，解除抵押合同。